浅议物业管理早期介入的重要意义和作用

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尽管监理制早已推行，但由于物业管理公司有丰富的房屋维修养护和管理经验，并作为潜在业主的物业验收接管代理，他们在物业管理方面、使用方面拥有第一手资料，对于物业在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题非常熟悉，他们在物业的建设过程中参与监理，可以加强房屋建造质量管理，弥补可能出现的质量隐患。特别是隐蔽工程和重点部位，能予以加强监管，在施工单位自我质量管理、专业工程监理公司监督质量管理、开发企业检查质量管理的基础上，又增加了管理单位的参与质量管理，可以强化房屋建造中的生产技术的监控，确保物业建造质量。
（三）奠定了物业长效管理基础
由于物业管理企业对物业开发的早期介人，为物业的验收接管打下基础，并为日后的养护、维修带来便利。在物业管理的前期工作中，物业管理企业就策划管理该物业的方案，草拟和制定各项管理制度，安排好机构的设置、人员的聘用，上岗培训等工作，以便物业移交后能有序的工作，实现建房、用房、管房的有机结合。同时，经过一段时间的工作。可以同环保、水电、煤气、通讯、治安、绿化等有关部门建立关系，理顺服务渠道，便于以后管理工作的顺利进行。同时，安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业主购房意向的重要因素，关系到物业管理公司的声誉。 。
（四）促进物业的销售
    人们消费理念的变化，在置业时，除了注重房屋的价格、质量。环境等的同时，也越来越注重起其售后服务即物业管理。消费者要求物管企业提供全面、满意、舒心的服务，物管企业的服务水平决定了消费者购买房屋这种特殊商品的信心和欲望。所以，一些精明的房地产开发商，已经把良好的物业管理作为推销房屋商品和招来顾客不可缺失的重要内容之一。
   四、几点思考
（一）物业管理早期介入的普及还有一定的难度
虽然《物业管理条例》于2003年已经实施，但早期介入概念远未能普及。首先，主要阻力未来自相当部分的开发商，目前还难以理解和接受物业管理早期介入，除了对物业早期介入的作用认识不清的原因，更为重要的原因是不愿意承担早期介入的费用。其次：阻力还来自施工单位和物业公司自身，因为前者认为物业公司早期介入行使职能是在挑刺增加工作量。而后者认为早期介入的投资风险较高，并巳有的开发商并不愿意补偿这些费用。
（二）早期介入与监理职能的冲突
物业管理公司提前介入项目开发，尽管是从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题、解决问题，避免项目建成后会给使用带来不便，一方面使施工方反感，另一方面在发生质量问题时就容易相互推卸责任，反而造成项目产品质量难以提高。为此，早期介入的职能定位还应重新定位。
（三）早期介入的物业管理公司的变更，易引发矛盾
    按规定，物业公司的选用本应由业主委员会决定。而物业管理早期介入中，物业公司是由开发商选聘。这就是目前矛盾比较集中的地方，因为开发商指定物业公司提前介入，并没有得到业主的同意，这会在一定程度上损害业主的权益，很容易使业主、物业公司、开发商三者之间产生纠纷，不利于后期物业管理。而业主在组建新的业主管委会后，就会要求业主管委会另聘物管公司，易产生矛盾。
（四）早期介入有关法规保障
目前还没有立法，使物业管理早期介人成为一种制度，使接受物业管理早期介入成为开发商进行开发活动的必要条件之一。同时，与现行物业管理内涵相矛盾，以及诸如物业管理公司取得国家的监理资质证书，早期介具有监理和物业管理等多种业务等法规于解决早期介入问题。

参考文献：
（1）、（建设部房地产业司编  《中国物业管理从业人员岗位培训指定教材》 中国物价出版社  1996年出版
（2）、全国城建培训中心编印  《全国物业管理企业经理岗位培训参考资料》中国物价出版社   2004年出版
（3）、劳动和社会保障部等编写 《国家职业资格培训教程》  中央广播电视大学出版社    2005年第四版
（4）、刘刚   《浅析物业管理的早期介入》 《中国物业管理》杂志总第28期

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浅议物业管理早期介入的重要意义和作用 结束。