供暖设备管理与维修
[01-24 00:35:19] 来源:http://www.duoxue8.com 物业管理知识 阅读:828次1.供暖设备设施运行管理职责
供暖设备设施运行管理的标准作业规程由工程部经理与管理组、运行组、维修组按照ISO9002操作标准制定。工程部管理组负责运行管理作业标准规程的实施情况,工程部供暖设备运行组组长负责运行管理的组织实施,供暖设备运行组当值值班员负责运行操作的具体实施。
2.运行管理中的巡视监控内容
当供暖系统开始运行后,当值值班员每隔2h巡视一次,巡视部位包括锅炉房及室外管网。锅炉房内要对锅炉本体、燃烧机、水泵机组、电气控制系统及各种附属装置(如闸阀、油箱、热水箱)进行巡视,巡视内容主要有:各连接处是否有漏油、漏水现象;是否有异常的声响和振动,是否有异常气味,观察排烟的颜色是否正常,燃烧火焰是否稳定,观察锅炉的水温是否变化正常,查看锅炉水位、油箱油位、水质机组的电机温度是否太高,风叶是否碰壳,水泵是否漏水成线,有无松弛的螺栓、螺母。控制箱内各指示灯是否正常,各元器件是否动作可靠,有无烧伤、过热、打火现象。室外巡视主要是查看供暖沟有无大量渗漏水现象。在巡视过程中,出现不正常的情况值班员应及时处理,处理不了的问题,详细汇报给组长和管理组,请求维修组支援。并且值班员应根据用户或用热部门的要求,适当调整锅炉热水温度。
3.运行中异常情况处理
(1)锅炉房发生水浸时的处置
当这种情况发生时,视进水情况关掉运行中锅炉,拉下总电源开关,堵住漏水源,若漏水严重,尽力阻滞进水,并立即通知值班组长和管理处。漏水源堵住以后,应立即对漏水设备进行除湿处理,确认水已消除,各绝缘电阻符合要求后,开机试运行,如无异常即可投入运行。
(2)供热管网突然损坏
当供热管网大量漏水,应通过室外管沟的检查口进行检查寻找损坏部位,然后关闭供水管上的分段阀门进行整修或更换,在整修时由于水管上余压比较大,水温较高,应注意工作的安全性。一般在采暖期到来之前,应对外网进行严格的维修保养,以使运行中避免异常情况的出现。
(3)散热设备漏水
若散热设备漏水,应查找原因,是因为散热片本身质量问题,还是安装时不严密,然后关闭暖气进水阀,拆下散热设备,进行整修,整修完毕,重新装上。
(4)锅炉运行中常见故障的处理
①锅炉的压力下降。热水供暖系统在充水过程中,锅炉压力表长时间达不到应有的静压,或在运行过程中压力不稳,压力下降很严重,则表明系统中有大量泄漏需马上查找及时修补。
②锅炉温度急剧上升。锅炉点火后,温度表在短时间内急骤上升,这种情况应立即停止运行,出现这种情况的原因主要有循环水泵没有启动,管路里没有循环水;锅炉出口处的阀门没有打开,致使锅炉烧死水。
③循环水泵入口处压力低于正常值。通常是由于阀门开启度不够,或水过滤器被堵塞等原因,应及时排除。
④停电时的紧急处理。停电时,应立即停火,关闭风门,关闭电源,密切注意锅炉的压力、温度变化,热水锅炉为了防止汽化,应关闭锅炉出水阀,打开紧急排放阀,利用回水降温,或向锅炉补水降温。然后按照柴油发电机操作规程要求,启动柴油发电机,重新启动锅炉。
⑤热水锅炉的水击。为了防止锅炉内水击,上水时,要打开排气阀排除系统里的空气,点火前,循环水泵循环一段时间,以使供暖系统中空气排除干净。
(5)暖气不热的原因及处理
①大面积的暖气不热。如果供暖区内大多数的散热器不热,室温达不到要求,主要原因有:锅炉出力不够;循环水泵水量不足;锅炉运行存在问题。
②末端用户暖气不热。距离锅炉房最远的建筑物内暖气不热或温度较低,主要原因是设计不合理或没有认真进行运行前的初调节,室外管道存在水平失调现象。要改进设计或调节各环节上阀门开启度。
③室内暖气局部不热。出现这种情况原因可能是分支路阀门没有打开或开启度不够;供水干管上集气等原因,应调整阀门开启度及排出气体。
④个别散热器不热。散热器不热的原因可能是散热器的支管坡度不对或散热器里有空气。应改变安装坡度或打开排气阀排除散热器内空气。
(6)火灾
锅炉房发生火灾时,按《火警、火灾应急处理标准作出规范》处理。
4.锅炉运行中的供热操作管理
锅炉是供热系统的核心,因此也是供暖设备管理工作的核心。
(1)锅炉运行操作的岗位责任制和轮班制
锅炉的工作过程是一个系列化的连续过程,包括燃料的燃烧过程、烟气与水的换热过程以及水的变热汽化、运煤除渣、送风引风等过程。任何部分出了问题,都会影响到供暖效果,甚至破坏主要设备,因此要有不同的分工,各工种要有明确的岗位责任制。供暖是连续性的,24h不间断供暖,因此同时要建立轮班责任制。
(2)供暖的时间过程控制
无论是室外气温变化,还是用户人为的活动都有一定的规律性,为了既能达到采暖效果,又能节约能源,因此应制定科学的供热时间过程曲线,进行供暖时间过程控制。例如:××住宅小区供暖时间过程控制计划为:
每日6~8点是供暖高峰。因为此时室内外温差大,消耗热量多;居民起床后要打开门窗使空气流通,改善室内空气环境;居民起床活动需要较高的温度。
8~17点是供热低谷。最低点约午后2点,即14点钟,原因是家庭的主要成员外出工作,用热面积缩小;室内外温差缩小,热量耗散减少。
18~22点又是供热高峰。居民下班回家,供热面积增加,室内外温差加大,为保证居民的生活活动不受气温干扰,必须加大供热量。
23点~次日凌晨5点,供热达到次低谷。因为居民绝大部分都已入睡,盖上被褥保温效果好,门窗全封闭,只要把室温控制在次低水平(10~15℃),就不影响休息。
写字楼、学校、工厂等其他类型的物业的控制计划与住宅小区正好相反,夜间可以停供。因此,制定控制计划要针对不同物业类型和用途具体制定。
5.锅炉房内的管理规定及交接班要求。
(1)锅炉房管理规定
锅炉房管理规定主要是为了安全、卫生而制定的一些制度,主要包括:
①非值班人员不准进入锅炉房,若需要进入,须经工程部主管同意后,在值班人员的陪同下方可进入。
②锅炉房内严禁存放易燃、易爆、危险物品,严禁吸烟。
③锅炉房内消防器材应备齐,并放置在方便,显眼处。
④每班值班人员打扫一次锅炉房的卫生,每周对设备设施进行一次清洁,做到地面、墙面、天花板、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物。
⑤保证锅炉房内门窗开启灵活,通风良好,光线足够。
⑥锅炉房应随时上锁,钥匙由当值值班员保管,值班员不得私自配钥匙等。
(2)交接班要求
为了保证交接班准时进行,职责明确,应建立严格的交接班制度。接班人员应准时接班,交班人应认真交代设备的运行情况。并仔细填写好《锅炉房运行日记》,如果出现记录不规范,不清晰,或发生异常事故,不准交接班。
第三节 供暖设备维修养护管理
一、供暖设备维修养护年度计划的制定
工程部管理组通过对过去一年设备运行情况记录的总结,结合运行组与维修组的意见,负责组织制定《供暖设备设施维修养护年度计划》,工程部经理负责审核该计划并检查该计划的执行情况。供暖设备设施维修组具体负责该计划的实施,公共事务部负责通知有关用户关于停止供热的情况。
二、锅炉房内燃烧机的维修养护
燃烧系统内的电机、风机、油泵、点火电机、喷嘴光电探测器,点火变压器、电磁阀,控制器等每季度进行一次维修养护,其具体内容如下:
1.电动机及风机
检查电动机接线是否锈蚀或松弛,检查电动机电容是否已变形膨胀或开裂,检查电动机与风机联轴器是否牢固可靠,对电动机轴承、风机加注润滑油,绝缘电阻如果低于0.2MΩ则应进行处理,清洁电动机、风机上的污物、灰尘。
2.油泵
检查油泵与电动机的联轴器是否牢固可靠,油泵进、出油管是否漏油,用压力表测试出油压力,最高不允许超过2MPa,然后清洗进油油滤,清洁油泵外表。
3.点火电极
检查点火电极烧蚀是否严重,如是则应更换同规格点火电极,调整到合理位置并清洁。
4.喷嘴
清除喷嘴上的碳化物、污物,若喷嘴磨损严重,则应更换。
5.光电探测器、点火变压器
检查其是否已老化,若是则应更换同规格光电探测器、点火变压器。
6.电磁阀
用干净柴油清洗电磁阀,以免堵塞,如已老化或损坏,则应更换。
7.控制器
用干布擦拭(或用空气吹)来清洁控制器,如控制器损坏则应更换。
三、锅炉本体的维修养护
锅炉本体的维修养护每半年进行一次,常用的保养方法有湿法保养和干法保养,一般在锅炉停运时进行保养。
1.湿法保养
首先将热水锅炉内的水放净,清除锅内的水垢污物,关闭锅炉的所有阀门、孔门,将软化水注入锅炉,并将配制好的氢氧化钠或磷酸三钠溶解注入锅炉;然后在微火下把锅炉水加热到100℃,让水中气体排出炉外,当锅炉水从空气阀冒出时,关闭空气阀、给水阀、炉门及挡板,将锅炉密封好。碱性溶液配制的一般方法为每吨水加入氢氧化钠5~8kg或磷酸三钠10~12kg。锅炉水应每周定期取样化验一次,以保证水中有过剩的碱度。若碱度降低时,应适当补充碱液。严寒地区不适于采用湿法保养。
供暖设备管理与维修 结束。