商业大厦（商场）的物业管理方案介绍

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早期介入工作方案和接管验收管理方案
     商业大厦（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。

     一、早期介入工作方案
     在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：
     1、工作内容：
     （1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；
     （2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：
     园区规划设计；
     建筑设计和选材；
     环境整体设计；
     标识系统的设计、配置；
     绿化设计；
     其它公建配套设施配置；
     电梯、空调系统的配置；
     消防设施配置；
     安全监控系统配置；
     弱电系统其它配置；
     各类设备配置、选型；
     隐蔽工程施工。
     2、管理措施
     （1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；
     （2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；
     （3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

     二、接管验收管理方案
     为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订大厦接管验收方案。
     1、管理内容：
     （1）了解接管物业的基本情况；

（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；
     （3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对大厦物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；
     （4）与开发、施工单位一起，对大厦物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；
     （5）与开发、施工单位联合进行大厦物业交接：
     核对、接收各类房屋和钥匙；
     核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；
     核对、接收各类设施设备；
     核对、接收各类标识。
     2、管理措施：
     （1）组建接管验收小组，负责大厦的接管验收工作；
     （2）制定接管验收规程；
     （3）掌握物业验收的标准和程序；
     （4）提高对接管验收重要性的认识；
     （5）实事求是地开展接管验收工作；
     （6）按规定办理接管验收手续。

租户入住管理方案和保安管理方案
     三、租户入住管理方案
     在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：
      1、管理内容：
     （1）在租户领房前将所有资料准备齐全。
     （2）精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。
     （3）凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。
     （4）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。
     （5）陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。
     （6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。
     2、管理措施：
     （1）制定《租户领房程
序》；
     （2）策划租户入住现场布置方案；
     （3）按照租户领房程序，安排工作流程；
     （4）热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见；
     （5）按规定办理租户入住手续。

     四、保安管理方案
     在大厦管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护大厦物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
     1、管理内容：
     （1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。
     门岗的任务：
     a.礼仪服务（向租户行举手礼或注目礼）；
     b.维护出入口的交通秩序；
     c.对外来车辆和人员进行验证和换证；
     d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入大厦；
     e.严禁携带危险物品进入大厦；
     f.遇有外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记。
     g.为租户提供便利性服务。
     巡逻岗的任务：
     a.按规定路线巡视检查，不留死角；
     b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；
     c.对大厦内的可疑人员进行检查防范；
     d.大厦安全检查；
     e.装修户的安全检查；
     f.防范和处理各类治安案件；
     g.防范和制止各类违反大厦管理制度行为。
     （2）技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，确保大厦安全。
     对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。
     值班保
 
安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。
     2、管理措施：
     （1）实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。
     （2）强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。
     （3）加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。
     （4）严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。
     （5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

消防管理方案和清洁绿化方案
     五、消防管理方案
     某广场是高层楼宇，消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合某广场的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。

     1、管理内容：
     （1）做好消防监控中心的管理；
     （2）做好消防设施、器材的管理；
     （3）保持消防通道的畅通；
     （4）加强大厦装修期间的消防安全管理；

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